碧桂园业绩夺冠,原因何在?

发布时间:2017-11-03 14:18:59    点击:

  2017年,中国房地产行业发展正进入从高速增长到平稳或下降状态、从数量扩张到质量提升、从总量扩张到总量放缓、区域结构分化的新阶段。无论从销量还是房价等指标来看,三四线与一二线城市之间呈现明显分化;三四线房地产市场的超预期表现是整个房地产市场乃至宏观经济保持韧性的重要方面。

  房地产行业呈现的趋势与波动变化持续考验着开发商们的经营能力,导致行业集中度加速提升、业绩走势分化。总部位于广东的私营房地产开发商碧桂园(以下简称“公司”)凭借着2017年上半年强劲的销售成绩(2889亿元,同比增长131%),一举超越万科(2770亿元,同比增长46%)和恒大(2440亿元,同比增长72%),成为中国销售规模最大的开发商。本研究总结归纳了推动公司销售业绩迅速提升的三个重要原因:精准的拿地策略、人才激励机制、务实的商业模式。

 

  一、公司把握政策红利,适应城镇化发展不同阶段,确保精准拿地。

  碧桂园是千亿级房企中唯一深耕三四线城市的开发商,在三四线城市竞争优势明显:一方面专注改善性需求,为高净值人群提供高档的大户型公寓和别墅;一方面捕捉一二线城市的外溢需求,通过打造大型项目,持续支持业绩。公司近期也更加积极地在一二线城市城区及近郊布局,通过品质、成本和速度管控挑战同业对手。公司差异化的土地投资矩阵保证了拿地的精准性。截至2017年6月末,公司已披露的可售资源15062亿元,潜在的可售资源12063亿元。

  二、公司人才培养体系完善,项目合伙人机制成效显著。

  碧桂园拥有较为稳定的核心管理团队,不断夯实人才梯队储备,为业务快速拓展提供保障。公司全面的人才培养计划可以让不同层级、不同领域的所有员工都能获得对应的培训学习机会,包括领导力发展项目、新员工培训、在职培训等,帮助员工成为行业内高级复合型人才。公司也大量引进高学历人才,目前有700多位博士纳入训练计划之中,未来将成为公司的中流砥柱。

  碧桂园自2014年10月起推行具有“利益共享、风险共担”特征的项目合伙人机制,要求所有新获取的项目均采用跟投机制:集团及项目高管需要对项目强制跟投,其他员工自愿参与;跟投比例可达项目公司15%的股份。公司通过将员工利益和公司业绩捆绑,在充分调动员工工作积极性的同时,也为公司经营业绩迅速提升创造了条件。

  三、公司拥有完整的房地产开发链条,有助于控制成本和维持高周转。

  碧桂园拥有一条成熟自主的房地产开发链条,几乎涵盖开发的每一个环节:从设计、施工到装修和物业管理,均可由公司自行承担及实施。这种基于产业链的标准化、一体化运营方式不仅能够有效控制综合开发成本,而且是实现快速周转的前提。

  碧桂园贯彻“快速开发、快速销售、滚动发展”的经营理念:要求项目开发各环节提前参与投资分析与决策;土地获取前完成规划方案和户型设计,保证快速开工;全产业链协同,资源快速灵活调配。公司内部追求“四五六”快速去化原则,即从拿地到开盘4个月,5个月现金流回正,6个月回流资金支持其他项目。这种高速度的周转是高效推盘的保证,从而节省大量时间和资金成本。

  综上所述,建立在土地投资、激励机制、运营模式方面的优势是碧桂园2017年上半年销售业绩领跑全国的重要原因。同期,公司盈利能力(毛利率同比从21%升至22%)和偿债能力(利息覆盖倍数同比从3.3升至3.5)也呈改善态势。除住房开发外,近期公司积极响应国家产业发展及新型城镇化政策,实施产城融合战略,聚焦一二线城市周边打造科技小镇,未来或可成为公司主营业务的有力补充。(文/韩熙良)