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专题研究

房地产供应链ABS信用风险分析

发布时间:2018-08-01 11:41:03    点击量:

  一、房地产供应链ABS产品设计灵活,融资效率较高

  我国房地产企业ABS品种丰富,根据基础资产类型不同,可分为供应链ABS、CMBS、类REITs、物业费收费权ABS、购房尾款ABS和运营收费权ABS等。近年来,随着地产业金融化发展提速,房企供应链ABS市场也呈现良好发展势头。

  供应链ABS是以真实贸易背景为前提,以核心企业为依托,以应收账款质押、货权质押等资产为支撑,进行证券化的融资方式。供应链ABS的发行主体可分为互联网公司和传统行业核心企业。目前,我国供应链ABS的传统行业核心企业以房地产企业为主。

  由于核心企业经济实力雄厚、资信状况良好,房地产供应链ABS采用无追索权的反向保理发行方式,以核心企业为申请主体,开展“1+N”模式保理服务(“1”为核心企业,“N”为上游供应商)。目前,我国房地产供应链ABS主要采用储架发行模式,每期发行产品的期限通常与基础资产期限相匹配,从而增强了融资灵活性,融资效率较高。

  二、实现多方共赢,房地产供应链ABS发展动力持续增强

  对供应商而言,由于房地产企业上游供应商大多为中小企业,其自身资本实力弱,难以向金融机构取得直接融资。在房地产供应链ABS中,供应商可通过反保理方式,盘活资金流,改善资产结构,在降低保理业务操作风险的同时,也降低了融资成本。

  对于核心企业而言,在信用债违约潮加剧的环境下,房地产企业在利用自身信用资质为供应商提供资金支持,改善供应链资金状况的同时,也助力房地产业企业自身转型升级,促进产业链良性发展。

  对于商业银行而言,面对金融脱媒趋势加剧,业内竞争日趋激烈的严峻形势,房地产供应链ABS在为供应商提供资本市场融资机会的同时,也增加了商业银行对供应链中小企业市场的拓展机会,形成多方共赢的局面。

  三、利好政策频发,房地产供应链ABS迎来发展新机遇

  目前,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,盘活巨额应收账款,缓解中小企业融资难现状,对我国经济高质量发展具有重要意义。由于供应链ABS具有盘活存量资产的作用,我国政府高度重视,并陆续出台相关法律法规,促其发展。

  自2016年起,我国房地产调控政策陆续出台,地产企业银行信贷额度收紧,公司债门槛也大幅提升,传统融资渠道受限。资产证券化作为地产企业新型融资渠道,迎合了市场需求,使得房地产供应链ABS融资规模取得爆发式增长。

  四、房地产供应链ABS发展势头强劲,核心企业加速转型

  近年来,在国家政策支持下,房地产供应链ABS飞速发展,世茂供应链ABS、新城控股供应链ABS、万科供应链ABS、碧桂园供应链ABS等陆续发行。

  据数据显示,自2014年以来,基础资产为应收账款的供应链ABS发行规模逐年增大。2017年发行总额增至1476亿元,同比增长了58.84个百分点,占当年企业ABS发行总额的18.20%,其中房地产企业供应链ABS融资规模约467亿元。2018年1-6月,基础资产为应收账款的供应链ABS发行规模为987亿元,占当年企业ABS发行总额的比重提升至38.33%,房产企业发行总额占90%以上。

  五、房地产供应链ABS信用风险识型

  (一)基础资产相关风险

  1、经济环境风险

  房地产行业与国民经济景气度息息相关,被称为国民经济的“晴雨表”,宏观经济环境的变化将影响房地产行业的发展。当国家宏观经济政策和经济增长周期发生不利于房地产行业发展时,作为房地产供应链ABS的核心企业将受到系统性风险影响,其经营业绩存在下滑的可能性。

  2、基础资产池集中度较高的风险

  房地产业供应链ABS的基础资产为应收账款,往来方主要集中在房地产业和建筑业两大领域,行业集中度较高。此外,对于中小型房企,由于受其经营战略布局影响,还存在供应链企业区域集中度较高的风险。

  (二)参与机构相关风险

  1、通道方资金安全风险

  在供应链ABS交易结构中,保理公司起到通道的作用,项目资金可能在其账户中流转,若发起方对其控制力不足,将引发资金安全风险。

  2、核心企业流动性风险

  房地产企业供应链ABS主要依托核心企业的授信和信用资质,为其供应商提供融资。受房地产政策收紧,行业下行压力加大的影响,核心企业可能面临项目回款周期长、项目开发成本高等多重不利因素,从而导致其资产流动性减弱,短期偿债压力增大。

  六、结语

  资产证券化作为一种重要的金融创新产品,近年发展势头迅猛,有望成为中国第三大金融子市场。随着我国地产业金融化的推进,众多房地产供应链ABS涌入市场,在当前传统债券频繁雷暴的背景下,房地产供应链ABS有望未来呈井喷式发展。在发展过程中,可通过识别相关信用风险,建立信用管理体系,加强风险防范措施,将信用风险降至低水平,助力房地产供应链ABS健康可持续发展。(文/王莉颖)