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专题研究

长租公寓发展现状及信用体系建设研究

发布时间:2018-04-10 10:50:59    点击量:

  随着我国迈入存量房时代,租售并举成为房地产市场的主要发展方向,十九大明确指出要发展住房租赁市场,特别是长期租赁市场。在市场和政策的双重驱动下,号称可解决传统租房痛点的长租公寓进入爆发期。然而负面信息发酵,租客体验不及预期,长租公寓远不如其看上去光鲜。本文介绍了长租公寓的爆发背景、运营模式和市场风险,并从信用体系建设的角度为长租公寓行业的健康持续发展提供建议。

  一、长租公寓爆发背景

  经历了近年的房价暴涨后,大量购房者面临无力买房的尴尬局面,供应量有限的保障性住房远不能满足购房刚需,长期稳定的租房市场迎来发展机遇。当前,刚步入社会的90后成为最主要的租房群体,他们在看重租住体验的同时,增加了配套服务设施、社交等新需求。为了满足人民的多层次住房需求,“十九大”报告明确提出新时代房地产市场的发展要注重优化供应结构,从供给端推动房地产市场改革的长效机制。受此影响,各地“租购并举”、“租售同权”等政策不断出台。在此背景下,号称可解决传统租房痛点的长租公寓迎来风口,各类资本涌入,助推市场快速发展。

  二、长租公寓运营模式

  长租公寓主要是指运营商对取得的房屋进行装修改造,并配齐家具家电后出租的业态。目前我国长租公寓可分为集中式和分散式两种运营模式。其中,集中式是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋,作为公寓出租的模式。集中式运营服务半径较小,管理统一,装修标准,配有统一的家政服务,主要针对中高端客户,注重空间体验和社群感受。地产开发商进入长租公寓市场主要选择持有集中式公寓,如万科泊寓、龙湖冠寓等。但集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来,对获取和改造物业的能力要求高,前期资本投入大。分布式公寓大多是从个人房东中获得闲散房源,经过简单装修后出租,附加服务主要为日常维修保洁服务,客户群体主要为中低端客户,盈利主要来自于租金溢价。典型的分布式公寓有链家自如寓、我爱我家相寓等。分布式公寓房源分布较广,产品层次丰富,前期投入成本相对较小,市场容量相对较大,缺点在于人力成本高,管理效率较低。

  三、长租公寓市场风险

  传统租赁市场上,由于信息不对称,租客的弱势地位较明显,找房费时费力,房屋家电陈旧,交接和交租麻烦;对于房东而言,租客难以管理、租期不稳定、损毁房屋等行为也广为诟病。整体来看,在传统租房模式下,租客与房东的感受都较差。

  与传统租赁相比,互联网下的长租公寓提高了信息对称性,使房东和租客都节省了大量的时间和金钱成本。然而,日前媒体报道某品牌长租公寓部分房屋甲醛超标,导致租户出现身体不适,负面信息的发酵使得行业信誉受损。部分租客也反映长租公寓存在租金和水电费明显高于普通商住、同一园区内物业收费差距大、保洁服务落实情况差、墙体隔音差、管家擅自进入住户房间、甲醛超标、消防不达标等问题。租客体验不及预期,风险事件频发,有舆论指出,长租公寓并没有像想象中真正解决传统租房的痛点。

  四、长租公寓信用体系建设建议

  我国长租公寓市场尚未成熟,在市场火爆的同时,要取得长远可持续的发展,还要依靠信用体系建设。2015年,链家自如建立了面向租客的信用体系,目前已形成涵盖75万自如租客的信用档案;2017年10月,支付宝租房平台上线,芝麻信用分超过650分的用户可免押金租房,开启了信用租房新时代。租客信用体系建设的不断完善,对于行业的健康发展起到一定的助力。

  随着政策的倾斜,越来越多的机构进入长租公寓行业,目前我国长租公寓运营商主要有房屋中介、地产开发商、酒店集团、公寓运营创业公司四类,但是市场上对于长租公寓运营商的信用体系建设仍处于空白状态,为了使租客权益得到切实保障,切实解决租房行业痛点,长租公寓运营商的信用体系建设刻不容缓。只有建立涵盖全部市场主体的全面的信用体系,才能从根本上解决长租公寓的信用风险问题。

  针对长租公寓行业的信用体系建设,提出以下建议:

  (一)建立行业标准,规范行业发展。明确长租公寓身份定位,梳理新建、改建、租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,建立统一的消防验收标准、税收标准、产品和服务标准以及定价标准,保障行业健康、长效、规范发展。

  (二)针对长租公寓运营商、服务人员和租客分别形成一套信用评价方法。运营商获取房源的模式和提供服务的类型将直接影响其盈利模式。针对运营商,重点关注其持续经营的能力、提供服务的能力以及历史信誉情况。其中,运营商持续经营是长租公寓能够持续运营的前提,较高的提供服务的能力可为租客体验提供保障,运营商的历史信誉状况良好,更容易获得租客的信赖,降低获客成本;针对长租公寓服务人员,主要通过征信的方式完善其信用体系建设,具体可从个人基本信息、从业资质信息、信贷信息、赊购信息、缴费信息、公共信息等维度进行征信;就租客而言,通过对其进行征信评价其信用水平。

  (三)建立信用数据库,统筹信用管理。将评级结果和征信结果统筹管理,随着时间的推移形成记录长租公寓市场各参与方信用情况的数据库,一方面可作为市场参与主体信用评价的支撑数据,提升信用评价的准确性;另一方面可作为政府管理的辅助手段,便于资源向良好信用主体倾斜,以良币驱逐劣币,促进长租公寓市场健康发展。

  (四)加强守信激励和失信惩戒,助力信用流通。对于信用情况好的运营商、公寓服务人员和租客可以在特定方面对其给予一定便利或奖励,如降低融资成本等,激励其继续保持较高的信用;对于信用情况较差的运营商、服务人员和租客给予一定的惩戒,增加其失信成本,让信用成为长租公寓市场的通行证。

  长租公寓的信用体系建设要坚持租客和运营商双线并行,才能全面优化市场氛围,保障行业长远健康的发展。大公集团是我国社会信用体系建设的先行者,拥有丰富的社会信用体系建设经验和成果,已在旅游、电力等行业成功开展信用体系建设案例。大公信用体系建设解决方案将帮助长租公寓真正解决行业痛点,助力行业健康持续发展。(文/张萌)